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Destination d’une construction
L’utilisation, la destination et l’affectation ne couvrent pas la même chose. La destination d’une construction est l’urbanisme. Cela correspond à la raison pour laquelle une construction a été construite. Il peut être résumé au « conteneur » du bâtiment.
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Le Code d’urbanisme (1) distingue désormais 5 : logement, commerce et services, équipements agricoles et forestiers d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire et tertiaire.
Utilisation d’une propriété
L’utilisation d’un bâtiment correspond à l’utilisation d’une propriété. Il peut être ramené au « contenu » du bâtiment. Le Code de la construction et du logement (CCH) ne prévoit que 2 utilisations : le logement et, d’autre part, toute autre utilisation. Enfin, l’attribution d’un bien ne couvre pas une situation juridique. L’expression est souvent utilisée pour signifier l’utilisation.
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Les paris de chaque
Destiny et Use n’ont pas la même vocation. En termes de destination, les autorités examineront les schémas d’urbanisme tels que le plan d’aménagement local et la nature des bâtiments. Il est possible de les modifier, sous réserve d’une déclaration préalable. Si des travaux sont nécessaires, la demande de permis de construction est une demande de changement de destination.
Le concept d’utilisation vous permet d’équilibrer le parc immobilier, l’inventaire du bureau… et donc, surtout, de protéger le logement. Lorsqu’il s’agit de transformer un espace résidentiel en une autre utilisation, il peut être assujetti à l’autorisation préalable de la municipalité. L’objectif de cette mesure est de protéger le parc immobilier en limitant la conversion de logements en bureaux ou le développement de logements exclusivement destinés aux touristes.
Ce phénomène, très concentré dans certaines municipalités, appauvrit le parc de logements disponibles pour loyer pour la population résidente. Compte tenu de cette remarque, le Conseil municipal de Paris, comme beaucoup d’autres villes, a décidé d’appliquer cette disposition de la CCH sur autorisation préalable.
Dans la pratique, comment se fait-il le changement d’utilisation ?
Compte tenu de la politique de protection du logement, les demandes de déménagement à un autre usage sont plus difficiles à satisfaire que d’autres, dans les villes qui préservent leur parc immobilier en termes de surface. Par conséquent, le propriétaire doit accompagner sa demande d’indemnisation : soit la présentation de locaux pour une utilisation autre que le logement qu’il s’engage à transformer en logement, soit une proposition d’indemnisation.
Comment fonctionne la rémunération ?
Les salles de dégagement doivent être de qualité et de surface équivalentes à celles sujettes à des changements d’utilisation. Par exemple, les locaux situés au rez-de-chaussée ne peuvent pas servir de compensation. Les facilités d’indemnisation doivent être situées dans le même district ou district administratif, en cas de prédominance des bureaux sur le logement, que les locaux en cours de modification. Enfin, les locaux résidentiels qui sont sujets à des changements dans les locaux d’utilisation et de compensation doivent être transformés de façon concomitante.
Le coût d’une telle compensation
Dans la pratique, la compensation sous-tend une vente de marchandises, c’est-à-dire le paiement de l’indemnité par le bénéficiaire de l’indemnité, au profit de la personne qui quitte sa commercialisation qui veut les acquérir pour traiter leurs locaux résidentiels dans un espace commercial ou de bureau. Le prix au mètre carré de commercialisation dépend de la superficie concernée et de la qualité du cédant (transfert par une personne morale ou au singulier ou par un bailleur social).
( 1) Conformément à l’article R. 151-27 du décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015, codification du Livre I du Code Urbain
