Dans l’immobilier locatif, le statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) peut vous permettre de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. Pour en profiter pleinement, il est essentiel de bien connaître les plafonds à ne pas dépasser.
Plan de l'article
Pourquoi choisir la location meublée ?
La location meublée présente de nombreux avantages par rapport à la location nue. Elle permet notamment d’augmenter significativement la rentabilité de votre investissement. Vous pouvez obtenir jusqu’à 200% de bénéfices supplémentaires.
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Les services proposés aux locataires, comme un logement équipé et meublé, se facturent généralement plus chers qu’un simple bien nu. Par ailleurs, les baux sont souvent de courte durée. Cela facilite la rotation des locataires et l’ajustement régulier des loyers. La colocation est aussi plus répandue dans l’immobilier meublé, boostant encore davantage les revenus. Dans tous les cas, il est important de comprendre le plafond loueur meublé non professionnel afin d’en tirer le maximum de profit.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP est en opposition avec le statut LMP (Location Meublée Professionnelle). Il s’adresse aux particuliers souhaitant louer un bien immobilier meublé sans en faire leur activité principale. Ce régime fiscal avantageux permet de bénéficier de réductions d’impôt. Cependant, il impose certaines limites en termes de revenus locatifs annuels.
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Le plafond LMNP est fixé à 23 000 € de recettes locatives par an. Si vos revenus de location meublée dépassent ce montant, ils ne doivent pas excéder plus de 50% de vos revenus totaux. Dans le cas contraire, vous serez alors considéré comme un loueur professionnel. Il vous faudra basculer vers le statut LMP, plus contraignant fiscalement.
Les avantages de la fiscalité LMNP
La principale différence entre la location meublée et la location nue réside dans le régime fiscal applicable. En effet, les revenus issus de la location d’un bien meublé sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Vous pourrez ainsi bénéficier de deux régimes fiscaux avantageux.
Avec le régime micro-BIC, vous obtenez un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus imposables. Vous n’êtes pas tenus d’avoir une comptabilité détaillée. Le plafond de chiffre d’affaires est de 72 600 € HT par an (ou 176 200 € pour les locations meublées de tourisme).
Le régime réel simplifié ou normal est plus contraignant en termes de comptabilité. Il vous permet en contrepartie de déduire l’ensemble des charges liées à votre activité locative (intérêts d’emprunt, taxe foncière, amortissements, etc.). Le seuil d’application se situe entre 72 600 € et 470 000 € de chiffre d’affaires annuel.
Le choix du régime fiscal le plus avantageux dépendra principalement du niveau de vos revenus locatifs. De manière générale, le régime réel est plus intéressant si votre bien immobilier a une forte valeur. En revanche, le micro-BIC convient mieux aux petits investisseurs. Vous pouvez passer d’un régime à l’autre en fonction de l’évolution de votre activité.
Le dispositif Censi-Bouvard, un bonus fiscal supplémentaire
Si votre bien immobilier de rapport est situé dans une résidence services (étudiante, senior, EHPAD, touristique…), vous avez droit au dispositif fiscal Censi-Bouvard. Il faut aussi offrir certains services :
- accueil ;
- laverie ;
- petit-déjeuner.
Ce dispositif vous permet d’obtenir une exonération d’impôt de 11% sur 9 ans. Vous bénéficiez aussi de la récupération de la TVA sur le montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 € HT.
Ce bonus fiscal est cumulable avec les avantages du statut LMNP, vous permettant ainsi de maximiser votre rentabilité.
Comment bien choisir entre micro-BIC et régime réel ?
Si votre chiffre d’affaires LMNP est inférieur à 72 600 € HT, vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié. Quelques éléments sont à prendre en compte pour prendre la bonne décision.
Le régime micro-BIC est plus simple à gérer, car il n’impose pas de comptabilité détaillée. Cependant, il ne permet pas de déduire l’intégralité de vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.). Cela peut être pénalisant si votre bien a une forte valeur.
Le régime réel, lui, vous autorise à déduire l’ensemble de vos frais, ce qui réduit votre base imposable. Cependant, il nécessite une comptabilité plus rigoureuse, voire le recours à un expert-comptable. Cela implique des coûts de gestion plus élevés.
En règle générale, le régime réel est plus avantageux fiscalement, surtout si votre bien immobilier a une grande valeur. Toutefois, le micro-BIC peut être une solution de confort si votre impôt sur le revenu n’est pas trop élevé. Il est pratique si vous n’avez pas de compétences comptables approfondies.
Le plus important est de bien évaluer les avantages et inconvénients de chaque régime en fonction de votre situation personnelle et de votre patrimoine immobilier. N’hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel pour choisir la meilleure option.
