Une SCI familiale (société immobilière) permet aux membres d’une même famille d’être propriétaires, dans des proportions différentes ou non, et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers, dans un but non commercial.
Plan de l'article
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Une SCI familiale (Société Civile Immobilière) est une société privée à but non lucratif ou une société civile pour la propriété et la gestion de biens immobiliers d’une famille. Ce type de société française permet aux membres d’une même famille de devenir propriétaires à parts égales ou inégales et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Ce type de société est parfaitement adapté à ceux qui envisagent de percevoir des revenus complémentaires ou des pensions en louant leurs biens immobiliers, ou de transférer progressivement des biens à d’autres membres de la famille.
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Création de la SCI
De nombreux familles achètent un bien immobilier en France par le biais d’une SCI. Il est relativement rapide de créer une SCI pour gérer un bien immobilier. Dans la plupart des cas, la SCI est constituée pendant la période d’achat du bien immobilier, après la signature d’un compromis de vente, mais avant la signature de l’acte de vente.
En règle générale, c’est un notaire qui se charge de l’ensemble des démarches administratives et d’immatriculation : préparation des statuts de la société, publication d’un avis d’immatriculation de la SCI dans le journal d’annonces légales (JAL), dépôt des statuts à la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) et enregistrement de la charte de la société au centre des impôts. Quelques semaines plus tard, le Kbis, un certificat de constitution ou autre preuve légale de l’enregistrement de la société, est délivré. Il contient toutes les informations sur la société et ses fondateurs. Ces informations restent ouvertes et sont fournies sur demande à tout tiers.
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Comment fonctionne la sci ?
Pour créer la SCI, il suffit de deux actionnaires, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Il n’y a pas de nombre maximum d’actionnaires et il n’y a pas de règles sur leur nationalité comme dans certains autres types de sociétés. Un enfant mineur peut détenir des parts de la SCI puisque la société n’a pas d’activité commerciale. Ce type de société peut fonctionner jusqu’à 99 ans.
La charte de la société définit sa fonctionnalité. Elle doit être préparée sous forme écrite et doit inclure :
- Les informations sur la société telles que son nom et son siège social (l’adresse de l’immeuble ou l’adresse d’un actionnaire, si elle est en France)
- L’objet de la société ; il ne doit pas s’agir d’une société commerciale ;
- Les coordonnées des actionnaires de la société
- La répartition des actions, les apports des actionnaires ; chaque actionnaire doit faire un apport de valeur égale ou inégale. Les apports peuvent être monétaires et patrimoniaux : argent, meubles, matériaux, biens immobiliers (en tout ou partie). Tous ces apports constituent le capital social de la société. En cas d’apport de biens immobiliers, il faut savoir que ce type d’apport est considéré comme un achat, et qu’il sera soumis à l’imposition des plus-values en cas de vente de biens immobiliers.
Outre les informations de base, les actionnaires précisent les conditions et les fonctions nécessaires de la société (telles que les clauses relatives à la réduction du capital, à la vente de biens, au transfert de propriété, etc.) qui permettent une plus grande flexibilité et une meilleure gestion d’un bien immobilier par rapport aux autres structures de propriété situées en France.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
La société civile de placement immobilier (SCPI) est une société qui achète du patrimoine immobilier. D’autre part la SCPI gère les différents immeubles qu’elle a achetés. Ainsi, la personne qui investit dans une SCPI pourra recevoir des parts sociales. En principe, elle achète et gère des immeubles d’habitation mais cela peut également être des locaux à usage commercial, des entrepôts et des bureaux de travail. En conséquence, SCI et SCPI permettent toutes les deux d’investir dans l’immobilier. En réalité, les deux types de sociétés se ressemblent mais sont différentes du fait des objectifs de chacune d’elles.
Effectivement, alors que la SCI est plutôt utilisée dans le cadre familial, pour gérer le patrimoine, la SCPI permet plutôt un investissement entre associés. En revanche, ces deux sociétés ont pour point commun d’investir directement dans l’immobilier locatif (pour aller plus loin sur le sujet).
Les avantages de la création d’une SCPI
La société civile de placement immobilier dispose de plusieurs avantages. Effectivement, tout d’abord, cette société constitue un produit de placement et donc, par rapport à une SCI, cela permet d’avoir l’esprit tranquille. En effet, alors que la SCI permet de gérer des biens immobiliers, le SCPI permet de d’investir et de laisser la gérance à un professionnel. Ainsi, la gestion immobilière ne concerne pas l’investisseur mais le professionnel qui a pour mission de s’en charger. Ce professionnel est une société de gestion, et l’investisseur n’a pas à se préoccuper de dénicher les bonnes affaires. Le seul retour que l’investisseur espère est d’obtenir des bénéfices. Il n’a pas à suivre dans quoi est investi son argent.
D’autre part, l’investissement offre une sécurité. En effet, ce type de société est soumise à la surveillance de l’AMF – l’autorité des marchés financiers. L’AMF a principalement une mission de surveillance. Ainsi, elle permet de protéger l’argent des investisseurs, de les informer et à assurer le bon fonctionnement des marchés d’instruments financiers.
La fiscalité de la SCPI
Dans le cadre de la fiscalité de la SCPI, on parle dit que cette dernière est transparente. En pratique, cela signifie que la société ne paie pas directement l’impôt mais chacun des associés est taxé sur ses propres revenus fonciers. Ainsi, chaque année, la société communique aux associés le montant des revenus qu’ils doivent déclarer individuellement. Aussi, il faut préciser que cette fiscalité va dépendre de la nature de la SCPI (SCPI de rendement, de plus-value, etc.).
Les avantages et inconvénients de la SCI familiale
La SCI familiale présente de nombreux avantages pour les familles qui souhaitent gérer un patrimoine immobilier. En effet, l’un des principaux avantages est la possibilité de réunir plusieurs membres d’une même famille dans une structure juridique commune. Cela permet notamment de faciliter la transmission du patrimoine immobilier aux générations futures. Grâce à la création d’une SCI familiale, il devient plus simple de transmettre le patrimoine immobilier entre parents et enfants tout en limitant les frais de succession. En effet, avec une SCI familiale, il est possible d’organiser la transmission du patrimoine par le biais des parts sociales détenues au sein de la société. De cette manière, chaque membre peut recevoir des parts sociales correspondant à sa part dans le patrimoine familial.
Un autre avantage majeur de la SCI familiale réside dans sa souplesse en matière de gestion. En effet, contrairement à d’autres formules juridiques telles que l’indivision ou la location classique, une SCI offre plus de flexibilité et permet aux associés familiaux d’établir des règles spécifiques en matière de fonctionnement et de prise de décisions. Cela signifie qu’il est possible pour les associés familiaux au sein d’une SCI familiale d’établir librement leurs propres statuts et règles internes.
Comment gérer et organiser une SCI familiale ?
La gestion d’une SCI familiale requiert une organisation rigoureuse afin de préserver l’harmonie au sein des associés. Voici quelques conseils pour bien gérer et organiser cette structure juridique.
Il est primordial de désigner un gérant unique ou plusieurs co-gérants, chargés de représenter la société dans ses activités quotidiennes. Le choix du gérant doit être effectué en fonction des compétences et qualités nécessaires pour mener efficacement la gestion immobilière. Il peut s’agir d’un membre familial ou d’un tiers extérieur ayant une expertise dans le domaine immobilier.
Une fois le gérant désigné, pensez à bien établir clairement les règles internes. Ces règles peuvent notamment concerner les modalités de prise de décision, le partage des responsabilités financières et administratives ainsi que les critères d’admission ou d’exclusion des associés.
Pensez à bien mettre en place un système transparent permettant aux associés d’accéder à toutes les informations relatives à la SCI. Cela peut se faire par le biais de rapports réguliers sur l’état financier et patrimonial de la société ainsi que par l’organisation périodique d’assemblées générales où chaque associé aura voix au chapitre.
En ce qui concerne la répartition des bénéfices générés par la SCI, pensez à bien établir des règles claires dès le départ. Cela évitera tout conflit potentiel entre les membres familiaux impliqués dans la société. Il est recommandé d’envisager différentes possibilités telles qu’une répartition proportionnelle au capital détenu ou une répartition en fonction de la participation financière de chaque associé.
